【债务围城 近六成房企上半年销售未达标】


在2019年上半年,房地产市场引发了“血雨和飓风”,这是非常不稳定的。目前,年中已经过去了,房屋企业今年如何取得成效。在2019年上半年,受政策和市场影响,约60%的住房业企业不符合标准。今年下半年,住房企业的负债压力将加倍,需要为新一轮的改组做准备。

TOP100门槛提高了90%以上,60%的住房企业的销售业绩达不到标准

根据意见指数研究所2019年博鳌房地产论坛发布的《2019年中国房地产行业发展白皮书》(以下简称“白皮书”),上半年合同销售额超过1000亿元的12家住房公司,与去年同期相比增加了3个。销售额在500亿元至1000亿元之间的房地产企业数量与去年同期持平,有19家公司。销售额在200亿元至500亿元之间的房地产企业数量为37家。“白皮书”指出,上半年,超过400亿元的合同销售额是100强的竞争对手。年内销售额达到十亿。上半年,共有40家住房公司,合同销售额超过400亿元,这意味着今年的“1000亿住房企业”预计将增加9家。

年中是房地产公司的重要时刻,公司也加入了自己的成就。虽然政策继续收紧,整体市场预期面临压力,但上半年阶梯企业追逐TOP100门槛。根据“白皮书”,2019年上半年中国房地产行业TOP100销量门槛为114.1亿元,比去年同期的58.4亿元增长95.39%。与此同时,TOP50的门槛也比去年同期增加了37.16%,达到322.2亿元。

此外,TOP50之后的房地产企业总销售额同比增长,而TOP10和TOP5等顶级企业的销售增长率低于TOP50之后的房地产企业。 “白皮书”指出,住房基础本身相对较大。面对今年复杂的房地产环境,很难大幅提升业绩。与较低职位的房地产企业相比,顶级企业的生活环境相对舒适,对外部环境的影响和外部环境的影响相对较小。

房地产公司年中业绩的另一个衡量标准是他们是否实现了销售目标。意见指数研究所已对42家具有销售目标的房地产公司进行了抽样调查,发现有17个目标完成率超过50%,占40.48%。房地产目标完成率的47.62%为40%-50%。值得一提的是,目前只有五家房地产公司的目标完成率超过10%。

近60%的住房公司未能完成年度销售目标的一半。在下半年,房地产市场是不可预测的。在政策和融资紧张的情况下,下一次洗牌将是不可避免的。下半年住房企业的结果更难以预测。

融资成本波动加剧,下半年的住房债务一直在城市附近

在与住宅市场相同的情况下,公认的住房企业融资在2019年上半年也呈现出“前后低位”。“白皮书”显示,第一季度信贷的边际放松带来了住房公司的融资渠道相对宽松,也改变了此前市场低迷的预期。在第一季度之后,4月份,70个城市的67个城市的新房价格上涨。然后,进行了一轮密集监管。我将谈论为城市升温,提及“家庭和非投机”,引入紧缩政策和收紧信贷融资。

然而,由于数据滞后,2019年上半年房屋企业融资情况有所改善。意见指数研究所已对100多家房地产企业进行了抽样调查,并计算了其公开发行的融资额度。结果发现,2019年上半年,住房融资金额达到1.23万亿元(包括拟议融资方案,下同),其中债券融资达到7602.19。 1亿元,占61.76%。

通过这种方式,开发商在今年上半年有足够的资金。从投资角度看,2019年1 - 5月,全国房地产开发投资4.61万亿元,同比增长11.2%,投资热情高涨。然而,融资的另一方是债务偿还。在监管收紧的背景下,下半年住房公司面临的压力增加了一倍。

“白皮书”显示,从融资截止日期开始,2019年上半年(2年以下)住房企业的短期融资占25.38%; 2 - 4年的融资额为41.47%; 5年及以上的融资比例为33.15%。债务赎回的压力迫在眉睫,住房公司的主要任务已成为债务清偿,并渴望输血以缓解紧张的资金链。在这种情况下,住房公司通常选择以高利率取代应付的债务。

与此同时,住房企业的融资成本也在上升。观察指数研究所的统计数据显示,2019年上半年,房地产企业的平均融资成本为6.96%,月度趋势呈现波动性。其中,4月份融资成本在上半年排名第一,为7.59%。 6月份的融资成本为7.48%。从住房企业自身的角度来看,个别小型住房企业的融资成本高达15%。此外,一些大型住房企业或债务压力较大的领先住房公司超过10%。

“白皮书”表示,预计2019年下半年融资紧缩将更多地出现在数据中,住房公司需要在预期的紧缩融资形势下保持实力并为下一轮洗牌做好准备。

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