上半年深圳新房涨幅微扩二手则回落,“尾春”能否延续?业内预测


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  7月15日国家统计局公布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。至此,上半年楼市整体价格走势也得以在数据中呈现。

  据国家统计局城市司高级统计师刘建伟对6月份数据的解读,期内一二三线城市整体的新房销售价格表现,为环比涨幅与上月相同或回落,而二手房市场,一二线城市二手住宅涨幅回落,三线城市涨幅微扩。

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  制图 张许君

  若仅看4个一线城市,无论新房还是二手房,也同样呈涨幅回落的态势,其中新房销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中深圳环比涨幅最高,为0.5%,上海、广州均上涨了0.3%,北京是唯一下降的,降幅0.1%。二手房价格方面,四个一线城市的表现则为环比持平,上月为上涨0.1%。其中:深圳和上海均下降0.1%,北京和广州持平。

  上半年:一二手房表现相反

  无论是6月份还是上半年整体数据走势,深圳市场可以说是4个一线城市中较为特殊的存在。其中6月份深圳新房价格环比涨幅是4个一线城市最高的,二手房价格环比则是跌幅最大的。但若看同比,深圳的新房和二手房价格却均是4个一线城市中涨幅最大的。

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  而上半年,深圳新房和二手房市场的表现呈相反态势,其实新房市场价格整体表现为涨幅略有扩大,二手房价格涨幅则回落。

  豪宅项目预售价略涨

  今年上半年,深圳有不少豪宅项目入市,包括半岛城邦、天鹅堡、海境界等均价10万+,总价动辄上千万的项目,尽管最终成交表现不一,但有一个值得注意的点是,这些项目的预售价格相比过往两年略有上涨。

  “深圳新房的限价力度其实已经有所放松,且豪宅项目的松动更为明显。”中原地产(深圳)二级市场董事总经理玉家雄分析指出,由于过往2-3年新房的严格限价,深圳出现了一二手房倒挂的现象,政府为了让市场回归正常的状态,今年以来对新房的限价有所放松。而这也是统计局公布的房价数据中,深圳新房价格涨幅略有增大的原因。

  尽管过去一年多深圳房地产信息系统披露的新房网签整体价格均在5.4万/平方米左右,且4月份后便不再公布具体的新房网签均价,但南都记者整理统计局公布的今年1-6月新房价格变化发现,无论环比还是同比,上半年深圳新房市场涨幅均呈扩大态势,尤其出现“楼市小阳春”的第二季度,涨幅更为明显,其中环比涨幅从1月份的-0.1%波动增加至6月的0.5%,同比涨幅则从1月的-0.1%增长至1.3%。

  不过,玉家雄表示,在深圳住宅市场,豪宅的占比并非主流,刚需仍是主要的产品,尽管不时有豪宅项目入市,但龙岗、宝安等以刚需为主且成交量大的区域,平衡了深圳的整体成交均价,综合的价格结构不会有太大变化;且统计局显示的数据中,深圳新房价格的变化幅度均在1%左右,并不算大,因此深圳新房市场的价格整体仍呈平稳的态势。

  二手房价格同比涨幅回落

  与新房价格涨幅有所增大略有不同的是,深圳二手房市场因为一二手房价格倒挂的原因,在整体平稳的基础上,呈现了涨幅略有回落的态势。

  据统计局显示的数据,今年上半年深圳二手房环比价格变化,从1月份的下跌0.3%逐渐提高到4月份的增长1.1%,随后又连续两个月下降,6月份为下跌0.1%。同比来看,虽然价格一直呈上涨态势,但涨幅有所回落,涨幅从1月份的3.6%逐渐减小到6月份的2.6%。

  对此,玉家雄指出,二手房市场价格整体也以平稳为主,之所以与新房存在价格变化上的差异,在于部分区域一二手房价格倒挂,导致不少客户流向了新房市场,因此未来也不会有太大波动。

  而来自深圳乐有家研究中心的统计数据显示,近年来深圳住宅市场成交中,二手房的占比一直比新房更大,早已进入存量房时代,但从2018年下半年开始,深圳新盘积极入市,带动新房成交量的上涨,使得深圳新房与二手房的成交占比逐渐从3:7变成了4:6,新房成交占比增加了近一成。

  可以作为佐证的几组数据是,今年上半年深圳新房成交量就在3、4月份楼市小阳春的刺激下达到了2016年以来的历史新高,为17681套,同比增加了38.1%,同期二手房的成交量为31160套,同比上涨7.44%,两者分别占今年上半年深圳住宅总成交量的36.2%、63.8%。而2017年及2018年的上半年,深圳新房和二手房的占比分别为26.59%和73.41%、27.53%和72.47%。

  下半年:态势延续 平稳为主

  上半年已经过去,在总结市场情况的同时,从数据变化趋势和市场表现中探讨下半年楼市的走向是更为重要的一个命题。南都记者多方采访了解到,行业人士谈及下半年的深圳楼市预期时,“稳”均是不可忽略的关键词。

  “稳定”和“分化”

  乐有家控股集团营销总裁贺玲概括为“整体延续上半年趋势”,其表示,下半年深圳仍有不少新项目计划入市,基于调控“稳”字当头,新房价格整体表现会是平稳为主,稳中有升,而在一二手房价格倒挂的情况下,二手房市场的价格会受到平衡抑制,整体平稳,“目前二手房市场业主和客户也已经接受了这样的价格平稳预期,基本上不会再有大的波动。”

  来自贝壳的市场研究报告也指出,得益于供应充足和需求得到释放,上半年深圳新房市场无论同比去年上半年还是环比去年下半年都要好,而对于今年下半年的发展态势预测,可总结为“稳定”和“分化”两个词。其中“稳定”指整体成交量和价格,“分化”意味着从片区和楼盘的局部角度来看,性价比较高的项目将更能得到购房者的青睐。

  购买力补充较强?“尾春”将延续

件,因此只要市场没有大的波动,除了新房在限价略有放松的基础上会有轻微上涨外,政策层面也不会有明显的变化。

  值得注意的是,玉家雄指出,在今年年初市场利好消息下,深圳自去年调控积累下来的购买力在3、4月份得到了释放,促成“楼市小阳春”,虽然如今已接近“尾春”,5、6月的成交放缓,但深圳拥有着人口净流入和经济增长两个决定房地产市场购买力的核心因素,这意味着深圳购买力补充较强,包括另外几个一线城市在内,市场的小阳春或许会比二三线时间更持久一点。

  采写:南都见习记者 黄冬艳

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